滬建規(guī)范聯(lián)〔2025〕2號

關(guān)于印發(fā)《上海市住宅工程質(zhì)量潛在缺陷保險實施細則》的通知

各有關(guān)單位：

為貫徹落實《上海市推進住宅工程質(zhì)量潛在缺陷保險實施辦法》（滬建規(guī)范聯(lián)〔2024〕4號），進一步明確住宅工程質(zhì)量潛在缺陷保險的實施要求，上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會、中共上海市委金融委員會辦公室和國家金融監(jiān)督管理總局上海監(jiān)管局聯(lián)合制定了《上海市住宅工程質(zhì)量潛在缺陷保險實施細則》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真按照執(zhí)行。

特此通知。

上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會

    中共上海市委金融委員會辦公室

國家金融監(jiān)督管理總局上海監(jiān)管局

2025年3月5日

（此件公開發(fā)布）

上海市住宅工程質(zhì)量潛在缺陷保險實施細則

第一章 總則

第一條 （目的）

為貫徹落實《上海市推進住宅工程質(zhì)量潛在缺陷保險實施辦法》（滬建規(guī)范聯(lián)〔2024〕4號）、《上海市建設(shè)工程質(zhì)量風險管理機構(gòu)管理規(guī)定》（滬住建規(guī)范〔2023〕12號）、《上海市建設(shè)工程建設(shè)單位首要質(zhì)量責任管理規(guī)定》（滬住建規(guī)范聯(lián)〔2020〕11號）和工程質(zhì)量潛在缺陷保險（以下簡稱“潛在缺陷保險”）有關(guān)文件精神，明確具體實施要求，制訂本細則。

第二條 （適用范圍）

參與本市潛在缺陷保險活動的保險公司、風險管理機構(gòu)、建設(shè)單位以及相關(guān)單位，均應(yīng)當遵守本細則規(guī)定。

第二章 承保管理

第三條 （保險費計算）

在建設(shè)工程設(shè)計階段投保的，保險金額可按區(qū)域、住宅屬性、交付標準、預制率、容積率等影響因素進行預估，后續(xù)建設(shè)單位應(yīng)當結(jié)合實際造價情況辦理保險費調(diào)整手續(xù)。

保險公司應(yīng)當結(jié)合建設(shè)工程的風險程度、各參建方資質(zhì)、誠信情況、賠付記錄和落實關(guān)鍵節(jié)點設(shè)計管控措施等情況，在保險基準費率的基礎(chǔ)上實行費率浮動機制。

保險公司應(yīng)當如實確定建筑面積，不得以減少建筑面積、剔除裝修費用等方式縮小承保范圍降低保額，不得以明顯低于正常市場價格承保，不得套取費用進行不正當競爭。

第四條 （保險公司）

潛在缺陷保險的保險公司應(yīng)當具有潛在缺陷保險項目的質(zhì)量風險管理經(jīng)驗和理賠服務(wù)經(jīng)驗。

保險公司應(yīng)當設(shè)立獨立的潛在缺陷保險業(yè)務(wù)管理部門，配備與其業(yè)務(wù)規(guī)模相匹配的建筑、法律等專業(yè)的風控人員和項目經(jīng)理，負責潛在缺陷保險業(yè)務(wù)的全過程集中管理。風控人員應(yīng)當由取得工程建設(shè)領(lǐng)域一級執(zhí)業(yè)資格或高級職稱的專業(yè)技術(shù)人員擔任，并應(yīng)當具有本科學歷10年以上工程建設(shè)工作經(jīng)歷，或碩士學歷5年以上工程建設(shè)工作經(jīng)歷，且人數(shù)不少于10人；項目經(jīng)理應(yīng)當從事工程、金融或保險等業(yè)務(wù)工作滿5年，經(jīng)保險公司考核后上崗。以上有關(guān)人員信息應(yīng)當上傳上海市建設(shè)工程質(zhì)量潛在缺陷保險信息系統(tǒng)（以下簡稱“監(jiān)管平臺”）并實施實名制管理。

第五條 （工作機制）

參與本市潛在缺陷保險的保險公司應(yīng)當對潛在缺陷保險設(shè)置單獨賬套，進行獨立核算。

保險公司應(yīng)當建立潛在缺陷保險報價函管理制度，規(guī)范報價行為。意向客戶詢價時，保險公司應(yīng)當以正式報價函的方式向客戶出具報價。報價函應(yīng)當經(jīng)業(yè)務(wù)部門負責人簽字并經(jīng)公司蓋章后發(fā)送至詢價客戶。不得以電話、短信、郵件、微信等非正規(guī)方式報價。報價函須作為正式資料要件之一，在首次信息錄入時上傳至監(jiān)管平臺。

保險公司對所出具潛在缺陷保險承擔直接管理責任，對風險管理機構(gòu)進行合同約束。

第六條 （保險合同）

建設(shè)單位應(yīng)當在工程項目施工圖設(shè)計階段前，按照《上海市建設(shè)工程建設(shè)單位首要質(zhì)量責任管理規(guī)定》的要求與保險公司簽訂《上海市住宅工程質(zhì)量潛在缺陷保險合同》(以下簡稱“保險合同”)，并為風險管理機構(gòu)預留用于開展設(shè)計質(zhì)量風險管控的合理工作時間。

保險公司應(yīng)當嚴格執(zhí)行見費出單，在未收到建設(shè)單位支付的全額保險費前不得簽發(fā)保單。保單簽發(fā)后，保險公司應(yīng)當在3個工作日內(nèi)將潛在缺陷保險項目保險合同信息完整上傳至監(jiān)管平臺。

第三章 質(zhì)量風險管理

第七條 （保險公司職責）

保險公司應(yīng)當履行以下職責：

（一）保險公司在簽訂保險合同前，應(yīng)當規(guī)范選用風險管理機構(gòu)，并簽訂《上海市建設(shè)工程質(zhì)量潛在缺陷風險管理合同》(以下簡稱“風險管理合同”)。保險公司應(yīng)當按時向風險管理機構(gòu)支付風險管理費用，并應(yīng)支付合理的首期費用。對于風險管理合同簽訂時尚未確定或不可預見的風險管理服務(wù)費用，應(yīng)當據(jù)實列支。

（二）保險公司在工程開工前，應(yīng)當組織風險管理機構(gòu)、建設(shè)單位及參建各方召開風險管理交底會。交底會上應(yīng)當對工程中可能存在的質(zhì)量風險、過程中質(zhì)量檢查方式以及參建各方需配合事宜等進行告知，并形成會議紀要。在質(zhì)量風險管理交底會后3個工作日內(nèi)，將初步風險分析報告和風險管理計劃等材料上傳至監(jiān)管平臺。

（三）保險公司應(yīng)當加強全過程的質(zhì)量風險管控，督促風控人員和項目經(jīng)理，編制工作檢查計劃，對風險管理機構(gòu)的工作質(zhì)量定期考核，并開展飛行檢查。

（四）保險公司在工程竣工驗收階段，應(yīng)當重點審核風險管理機構(gòu)出具的《竣工最終風險評估報告》（以下簡稱“最終評估報告”）。對符合竣工條件的工程，應(yīng)當出具由保險公司蓋章的最終評估報告，并在3個工作日內(nèi)上傳至監(jiān)管平臺。工程各階段發(fā)現(xiàn)的嚴重質(zhì)量風險，在竣工時未整改到位的，不得向建設(shè)單位提供最終評估報告。

（五）保險公司在工程竣工后，應(yīng)當編制《住宅工程質(zhì)量潛在缺陷保險用戶告知書》《上海市住宅工程質(zhì)量潛在缺陷保險責任范圍說明書》交于建設(shè)單位，并在3個工作日內(nèi)上傳至監(jiān)管平臺。

（六）保險公司在首次回訪時，應(yīng)當與建設(shè)單位、施工單位、物業(yè)單位等簽署《工程質(zhì)量潛在缺陷保險回訪工作告知書》，做好后續(xù)回訪階段風險管理的準備工作。

（七）保險公司在理賠責任期開始前2個月，應(yīng)當組織建設(shè)單位、風險管理機構(gòu)、施工單位、物業(yè)單位召開理賠交底會，說明保險責任、范圍、期限、理賠申請流程及履行理賠交割查驗手續(xù)，形成《理賠交底會議紀要》。竣工備案后兩年內(nèi)出現(xiàn)的質(zhì)量風險應(yīng)當由施工承包單位負責維修。

（八）保險公司應(yīng)當建立潛在缺陷保險應(yīng)急工作機制，對可能發(fā)生的系統(tǒng)性質(zhì)量風險、重大質(zhì)量事件、突發(fā)質(zhì)量事件、極端災害天氣等處置編制應(yīng)急預案。當應(yīng)急事件發(fā)生時，應(yīng)當立即到達現(xiàn)場了解情況、現(xiàn)場取證，落實應(yīng)急處置措施，并及時上報相關(guān)監(jiān)督管理部門。

（九）保險公司應(yīng)當落實對風險管理機構(gòu)的管理責任，建立風險管理機構(gòu)評價機制和工程項目臺賬機制，定期對風險管理機構(gòu)的工作質(zhì)量進行追蹤和分析評價，必要時可以書面形式向相關(guān)部門報告。

第八條 （風險管理機構(gòu)職責）

風險管理機構(gòu)應(yīng)當按照有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章、技術(shù)標準、風險管理合同約定和風險管理機構(gòu)管理導則，采取切實可行措施，加強質(zhì)量風險管控。包括但不限于以下工作：

（一）風險管理機構(gòu)應(yīng)當適時開展設(shè)計過程的質(zhì)量風險管控工作，編寫設(shè)計風險管理評估報告并跟蹤銷項。

（二）風險管理機構(gòu)應(yīng)當按照風險管理合同約定委托具有相應(yīng)資質(zhì)的檢測單位對建設(shè)工程中的材料和實體進行檢測，并將檢測報告提交保險公司。

（三）風險管理機構(gòu)應(yīng)當依據(jù)《上海市住宅工程質(zhì)量分戶驗收管理辦法》和《上海市住宅工程業(yè)主房屋質(zhì)量預看房管理辦法》的要求，落實分戶檢查和預看房質(zhì)量問題抽查工作，出具《分戶驗收專項檢查報告》和《預看房質(zhì)量問題專項檢查報告》。檢查報告完成后應(yīng)當提交保險公司，并在3個工作日內(nèi)上傳至監(jiān)管平臺。

第九條 （參建各方職責）

（一） 建設(shè)單位職責

1.建設(shè)單位應(yīng)當按照規(guī)定落實潛在缺陷保險相關(guān)制度，按照保險合同約定支付保險費，配合保險公司或其委托的風險管理機構(gòu)進行過程質(zhì)量風險管理。建設(shè)單位應(yīng)當督促相關(guān)參建單位對保險公司和風險管理機構(gòu)在工程項目設(shè)計、施工、驗收、回訪等階段開展的風險管理工作給予必要的支持。

2.建設(shè)單位與設(shè)計單位簽訂的設(shè)計合同應(yīng)當約定合理的設(shè)計周期，為風險管理機構(gòu)預留設(shè)計質(zhì)量風險管理的工作時間，并提供所需資料。

3.建設(shè)單位應(yīng)當按照施工圖設(shè)計文件審查相關(guān)規(guī)定，將需要審查的設(shè)計文件（含計算書及變更）提交至上海市工程建設(shè)項目審批管理系統(tǒng)（建設(shè)工程聯(lián)審共享平臺）進行審查，并將所有審查通過的設(shè)計文件及時上傳至監(jiān)管平臺。依法無需施工圖審查的但用于工程實際施工的所有設(shè)計文件及變更，也應(yīng)當于該部分工程施工前上傳至監(jiān)管平臺，包括但不限于方案設(shè)計、精裝修施工圖設(shè)計、景觀施工圖設(shè)計等。

4.建設(shè)單位應(yīng)當督促參建各方對風險管理機構(gòu)提出的質(zhì)量風險及時整改并銷項。建設(shè)單位開展分戶驗收、質(zhì)量預看房的，應(yīng)當至少提前10個工作日通知保險公司或其委托的風險管理機構(gòu)。建設(shè)單位分戶驗收不合格、質(zhì)量預看房問題未整改完畢、未收到最終評估報告的，不得組織竣工驗收。

5.建設(shè)單位應(yīng)當在《新建住宅質(zhì)量保證書》中明確保險期限起算日之前負責維修的單位名稱、聯(lián)系電話、建設(shè)單位監(jiān)督電話，并明確保險期限內(nèi)的保險公司名稱、聯(lián)系電話。

建設(shè)單位應(yīng)當在《上海市商品房出售合同》《上海市商品房預售合同》中對上述內(nèi)容作出書面承諾。

6.建設(shè)單位應(yīng)當至少在保險責任期開始前2個月，組織施工單位并會同保險公司共同查驗工程質(zhì)量情況，對存在的質(zhì)量風險，建設(shè)單位應(yīng)當督促施工單位及時維修，維修結(jié)果會同保險公司等單位共同進行驗收。

對于施工單位在工程質(zhì)量保修期內(nèi)不履行維修義務(wù)的質(zhì)量問題，建設(shè)單位應(yīng)當另行委托其他單位維修，保險公司不承擔賠償責任。

7.建設(shè)單位應(yīng)當至少在保險責任期開始前1個月，會同保險公司就工程質(zhì)量保修期轉(zhuǎn)入保險責任期的相關(guān)情況向全體業(yè)主公告，其中應(yīng)當明確保險公司名稱、聯(lián)系方式，保險責任、范圍、期限及理賠申請流程等。

8.對保險范圍內(nèi)且屬于保險責任的事項，建設(shè)單位或其委托人應(yīng)當積極配合保險公司，在保險公司代履行質(zhì)量風險維修責任、辦理維修所需的各項手續(xù)時，協(xié)助提供辦理手續(xù)所需的各項書面材料。

（二）設(shè)計單位職責

1.設(shè)計單位應(yīng)當配合建設(shè)單位及時將設(shè)計文件（含計算書及變更）提交至上海市工程建設(shè)項目審批管理系統(tǒng)（建設(shè)工程聯(lián)審共享平臺）進行審查，并配合建設(shè)單位將所有設(shè)計文件（含計算書及變更）及時上傳至監(jiān)管平臺。

2.設(shè)計單位應(yīng)當對風險管理機構(gòu)檢查報告中提出的設(shè)計質(zhì)量風險及時回復，并將整改資料上傳至監(jiān)管平臺，整改資料包括但不限于修改前后的設(shè)計圖紙、計算書、變更、影像資料及其他說明材料。

3.設(shè)計單位對風險管理機構(gòu)檢查報告中提出的嚴重技術(shù)風險，應(yīng)當在取得施工圖設(shè)計文件審查合格書前整改到位。對嚴重技術(shù)風險有異議的，提請建設(shè)行政管理部門進行處置。

（三）施工單位職責

施工單位應(yīng)當對風險管理機構(gòu)提出的質(zhì)量風險，在規(guī)定期限內(nèi)完成整改，并將整改前后的對比照片、視頻等影像資料和相關(guān)說明材料上傳至監(jiān)管平臺，由風險管理機構(gòu)審核后網(wǎng)上完成銷項。

（四）監(jiān)理單位職責

1.監(jiān)理單位應(yīng)當督促施工單位對風險管理機構(gòu)提出的質(zhì)量風險問題及時整改，并對整改結(jié)果進行驗收。施工單位拒不整改或者整改不力的，應(yīng)當報告建設(shè)單位。在施工單位整改完成前，監(jiān)理單位不得通過相關(guān)驗收。

2.監(jiān)理單位應(yīng)當按照《上海市建設(shè)工程監(jiān)理報告若干規(guī)定》的要求，在監(jiān)理報告中，將風險管理機構(gòu)提出的質(zhì)量風險及整改情況進行匯總并如實上報。

（五）檢測單位職責

1.檢測單位應(yīng)當按照本市工程質(zhì)量檢測和風險管理相關(guān)要求及合同約定開展檢測工作，針對住宅工程涉及重要使用功能和安全性能的項目制定工程質(zhì)量風險管理檢測計劃，明確實施風險管理檢測的具體范圍與內(nèi)容。保險公司或風險管理機構(gòu)委托的檢測數(shù)量不低于工程建設(shè)單位委托驗收檢測數(shù)量的5%。檢測計劃應(yīng)當經(jīng)委托方確認后方可開展檢測工作。

2.檢測結(jié)果合格時，檢測單位應(yīng)當在獲得檢測結(jié)果后24小時內(nèi)通知委托方；當檢測結(jié)果不合格時，檢測單位應(yīng)當在獲得檢測結(jié)果后12小時內(nèi)通知委托方。

第十條 （管理部門職責）

（一）上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會（以下簡稱“市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委”）、中共上海市委金融委員會辦公室（以下簡稱“市委金融辦”）和國家金融監(jiān)督管理總局上海監(jiān)管局（以下簡稱“上海金融監(jiān)管局”）按照各自職責分工，協(xié)同推進本市住宅工程質(zhì)量潛在缺陷保險相關(guān)工作。

（二）各級建設(shè)行政管理部門應(yīng)當采用網(wǎng)上告知等形式，將工程質(zhì)量監(jiān)督事項以及參保要求告知建設(shè)單位，并在市、區(qū)兩級監(jiān)督機構(gòu)召開首次監(jiān)督會議時，將保險合同簽訂情況作為檢查內(nèi)容之一。

（三）各級建設(shè)行政管理部門對住宅工程存在的各等級技術(shù)風險，應(yīng)當加強指導，督促建設(shè)單位落實整改。對涉及設(shè)計質(zhì)量的嚴重技術(shù)風險未整改到位的，在發(fā)放施工圖設(shè)計文件審查合格書前，督促、指導相關(guān)單位整改到位；對涉及施工質(zhì)量的嚴重技術(shù)風險未整改到位的，不得同意進行住宅工程質(zhì)量分戶驗收、業(yè)主房屋質(zhì)量預看房和通過工程竣工驗收。

第四章 理賠管理

第十一條 （理賠原則）

對保險范圍內(nèi)且屬于保險責任的事項，除保險公司有證據(jù)證明相關(guān)工程質(zhì)量缺陷是由于房屋所有權(quán)人自身原因、第三方責任、保險合同約定的不可抗力等非保險理賠范圍外，保險公司均應(yīng)當按照規(guī)定的時限和理賠規(guī)范、程序，以及國家、本市相關(guān)工程技術(shù)標準，及時予以維修、理賠。

潛在缺陷保險的理賠活動，遵循以切實修復并有效解決索賠人住宅質(zhì)量缺陷的原則。對于保險標的于保險責任范圍內(nèi)所發(fā)生的物質(zhì)損害，保險公司應(yīng)依法履行其賠付義務(wù)，采取實際修復措施進行賠償。保險公司可組織實施維修，或委托具備相應(yīng)資質(zhì)的第三方專業(yè)服務(wù)機構(gòu)實施住宅質(zhì)量修復工作。

第十二條 （索賠主體）

投保潛在缺陷保險的，在保險合同約定的保險賠償期內(nèi)，對保險范圍內(nèi)且屬于保險賠償責任的質(zhì)量問題，保險索賠主體應(yīng)當為房屋所有權(quán)人。索賠主體可以向保險公司或其委托的專業(yè)服務(wù)機構(gòu)提出索賠申請。

第十三條 （理賠時效）

保險公司應(yīng)當為潛在缺陷保險設(shè)立專門的理賠服務(wù)團隊和24小時保險服務(wù)電話，接到報案后，應(yīng)當按照約定前往現(xiàn)場查勘。對屬于保險責任的，保險公司應(yīng)當按照《中華人民共和國保險法》規(guī)定，自與被保險人達成賠償協(xié)議之日起10日內(nèi)履行賠償義務(wù)；對不屬于保險責任的，保險公司應(yīng)當自做出核定之日起3日內(nèi)向房屋所有權(quán)人發(fā)出不予賠償通知書，并說明理由。

第十四條 （理賠保修期）

保險范圍內(nèi)且屬于保險責任的事項，維修完成后，同一部位的同一維修項目，給予180天的保修期，只要報案發(fā)生在保險責任期限內(nèi)，則該保修期不受保單到期終止的影響。

第十五條 （爭議鑒定）

在保險合同有效期內(nèi)，房屋所有權(quán)人、建設(shè)單位或保險公司（以下統(tǒng)稱“爭議方”）對工程質(zhì)量潛在缺陷是否屬于保險責任范圍存有異議的，任何一方均有權(quán)提出爭議鑒定申請。爭議方應(yīng)以書面形式向?qū)Ψ矫鞔_表述爭議內(nèi)容，并提議共同委托具有相應(yīng)資質(zhì)的第三方鑒定機構(gòu)進行鑒定。

爭議雙方應(yīng)基于公平、公正、公開的原則，協(xié)商選定具有相應(yīng)資質(zhì)的第三方鑒定機構(gòu)進行鑒定。選定的鑒定機構(gòu)應(yīng)具備與爭議事項相關(guān)的專業(yè)技術(shù)能力，且與爭議各方無利益關(guān)聯(lián)。

鑒定機構(gòu)應(yīng)按照國家、地方相關(guān)工程技術(shù)標準及鑒定規(guī)范，對爭議事項進行全面、客觀、公正地鑒定。鑒定過程中，爭議各方應(yīng)積極配合，提供必要的資料、信息和現(xiàn)場條件，確保鑒定工作的順利進行。

第十六條 （代位追償）

保險事故發(fā)生后，保險公司未維修或未賠償保險金之前，被保險人放棄對責任主體請求賠償?shù)臋?quán)利的，保險公司不承擔維修或賠償保險金的責任。

在保險公司實施代位追償過程中，建設(shè)單位應(yīng)積極配合保險公司進行事故原因調(diào)查，提供必要的技術(shù)支持和專業(yè)解釋，參與保險公司組織的聯(lián)合查勘，并配合完成第三方委托鑒定、現(xiàn)場證據(jù)保全、項目資料收集等各項與代位追償相關(guān)的具體工作。

建設(shè)單位應(yīng)協(xié)助保險公司及時通知設(shè)計單位、施工單位、設(shè)備材料供應(yīng)商等可能的責任主體，告知其保險事故情況及保險公司可能行使代位追償?shù)氖聦崱＝ㄔO(shè)單位應(yīng)協(xié)助保險公司與相關(guān)責任主體進行溝通，協(xié)調(diào)其配合保險公司進行聯(lián)合查勘、證據(jù)保全、資料收集等工作。鼓勵建設(shè)單位在其與設(shè)計單位、施工單位、設(shè)備材料供應(yīng)商等簽訂的合同中包含關(guān)于配合保險公司代位追償?shù)臈l款。

第五章 監(jiān)督管理

第十七條 （信息化管理）

市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市委金融辦、上海金融監(jiān)管局按照職責分工和監(jiān)督管理需求，組織開發(fā)監(jiān)管平臺，建立政府監(jiān)督管理部門、保險公司、風險管理機構(gòu)之間信息化的三級管理模式。

保險公司、風險管理機構(gòu)、工程參建單位等，應(yīng)當按照精細化管理要求，建立和完善潛在缺陷保險全過程“一戶一檔”數(shù)據(jù)庫，及時將承保信息、風險管理、理賠管理等信息上傳至監(jiān)管平臺。

第十八條 （監(jiān)督管理）

市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市委金融辦、上海金融監(jiān)管局等應(yīng)當加強本市住宅工程質(zhì)量潛在缺陷保險相關(guān)工作協(xié)作。有關(guān)行政管理部門應(yīng)當按照職責分工，加強對保險公司、風險管理機構(gòu)、工程相關(guān)單位的監(jiān)督管理。對發(fā)現(xiàn)違反法律法規(guī)規(guī)章和本實施細則行為的單位，依法實施處理，并將處理結(jié)果及時反饋有關(guān)部門。

第十九條（信用管理）

有關(guān)行政管理部門應(yīng)當按照職責分工，加強信用體系建設(shè)。對在工程質(zhì)量潛在缺陷保險實施過程中存在不誠信行為的單位和個人，按照有關(guān)規(guī)定將其不誠信行為記入誠信檔案，實施失信懲戒措施。

第六章 其他

第二十條 （解釋部門）

本細則由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市委金融辦、上海金融監(jiān)管局負責解釋。

第二十一條 （施行日期）

本細則有效期為2025年4月13日至2029年12月31日。

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